La fondation Abbé Pierre a utilisé la même stratégie que Nicolas Hulot, pour le Grenelle de l'environnement, en 2007: faire signer aux candidats son contrat social contre le mal-logement.  Mais les solutions proposées ne sont pas convaincantes.

Nicolas Sarkozy veut augmenter les droits à construire de 30%. Derrière l'effet d'annonce, la mesure reçoit un accueil mitigé des professionnels. Ceux-ci ont peur que cette mesure soit perçue comme un effet d'aubaine par les propriétaires fonciers qui risquent de cesser les opérations en cours, en attendant ... d'augmenter leur prix ! Au-delà de ce risque, même si la mesure concerne aussi la rénovation, on sait que la quantité de programmes neufs est limitée par la faible disponibilité foncière et une rénovation qui se fait au rythme de 1% par an: les 30%, appliqués à un petit nombre d'opération, ne devrait pas permettre d'atteindre la quantité  espérée de 500 000 logements  par an.

Le durcissement de la loi SRU qui impose les constructions de logement sociaux par les maires et un plan de rénovation des logements financé par les bénéfices d'EDF sont les solutions de François Hollande. Les effets de la première mesure resteront marginales et la deuxième va se heurter ... aux dépenses faramineuses que va devoir faire EDF, dans les décennies à venir, pour renouveler ou se débarrasser de son parc nucléaire. Là encore, les mesures semblent bien timides et insuffisantes.

La création d'un observatoire des loyers avec des références "opposables" et la création d'une mutuelle qui prendrait en charge les risques locatifs sont des jolis instruments proposés par François Bayrou. Mais là encore, on ne comprend pas bien comment ils vont permettre d'accroître la quantité de logements proposés.

La réquisition de logements vides, l'encadrement des loyers, la trêve des expulsions sont des belles idées défendues par Eva Joly et Jean-Luc Mélanchon. Mais on ne voit pas bien en quoi cela va accroître le parc de logements dramatiquement insuffisants.

Toutes ces mesures souffrent des mêmes défauts : elles sont révélatrices surtout de l'idéologie de leurs auteurs: laisser faire le marché ou, au contraire, être répressif envers les propriétaires. Dramatiquement insuffisantes par rapport aux enjeux de la pénurie de logements (il manque au moins un million de logements), ces propositions souffrent aussi de leur inadaptation à un problème particulièrement complexe qui ne peut se contenter de mesure simpliste. Il faut au contraire des idées innovantes et audacieuses qui permettent à la fois de relancer le marché, de contenter les populations concernées et de s'attaquer à d'autres enjeux (la rénovation énergétique, les méfaits de l'étalement urbain).

Faisons donc deux propositions allant dans ce sens:

-le développement de l'habitat léger et de l'auto-construction dans le rural profond. Il existe de plus en plus de populations paupérisées en chômage de longue durée qui décident d'aller s'installer dans un rural profond qui a besoin d'une revitalisation de sa démographie. Pourquoi ne pas prendre des mesures pour favoriser ces migrations?  En assouplissant, dans ces zones, les règles d'urbanisme pour permettre le développement d'habitat léger (Yourte, maison légère en ossature et paille, ...) dans un cadre d'auto-construction favorisé, on répond à des enjeux à la fois d'aménagement du territoire (rééquilibrage ville-campagne) et d'amélioration du cadre de vie socialement juste.

-le développement de la surélévation des immeubles existants. En favorisant ces réhaussements, on facilite la densification urbaine. Il est nécessaire pour cela de changer les règles d'urbanisme et d'autoriser les copropriétés à créer des SCI qui autorise le pilotage de ces extensions. Cela va permettre aux copropriétaires d'être les acteurs d'une extension-rénovation autorisant le financement de la rénovation thermique de l'immeuble existant. En utilisant une fiscalité incitatrice, les propriétaires d'appartements vont devenir les acteurs engagés dans la rénovation écologique de leur habitat. Si les incitations sont efficaces, on peut espérer un effet boule de neige qui va dégager des opportunités très nombreuses de création d'appartements au-dessus des immeubles.

Conclusion: les partis politiques ne sont pas capables de faire des propositions audacieuses. Ils se contentent de solutions déjà utilisées ou similaires à celles qui ont été prises. Ce manque d'imagination se révèle inquiétante pour notre avenir.

Pour en savoir plus:

Comment se débarrasser de la bulle immobilière?

La surélévation des immeubles est une idée réaliste

Les quartiers sensibles voient aujourd'hui le développement d'une économie parallèle. Cela prouve la dégradation sociale de ces habitats et la désespérance de la population qui y vit. L'auteur de ce texte, qui connaît bien cet habitat (*), propose un plan d'action pour faire entrer ces cités dans une économie positive.

Changer de regard:

Le filtre médiatique nous fait voir ces quartiers d'une manière très négative. Or, ils recèlent une énergie dormante importante, des diplômés chômeurs qui rongent leur frein, des compétences perdues et, en même temps, une volonté forte d'intégration économique. 

Les rénovations des années 80 et 90 ont entraîné un coup de jeune sur les cités. Elles ont été repeintes, on a dynamité quelques immeubles mais la situation économique est toujours la même : pas d'emplois sur place. 

Nous proposons une stratégie de reconquête économique qui installe des emplois pérennes au coeur de ces quartiers. Cette stratégie comporte quatre volets, interagissant les uns sur les autres. Elle est volontaire, ambitieuse et audacieuse. Certain la trouveront probablement irréaliste. Mais l'excès de réalisme ne mène pas forcément au bonheur de la réussite !

1-Revoir la "peau" des immeubles:

L'habitat social date, dans sa grande majorité des années 60 et 70. C'est un habitat mal isolé et dont la conception est dépassée. 

Pour le faire évoluer, nous proposons deux actions complémentaires:

-installer sur les façades sud, ou à défaut est ou ouest, selon les immeubles, des grandes vérandas, des grands balcons ayant au moins 2,5 mètres de profondeur. Construite de préférence avec des matériaux légers, il s'agira en réalité d'une nouvelle pièce. On obtiendra donc une augmentation de la surface de logements qui sont souvent trop exigus, avec une pièce supplémentaire "ouverte" sur l'extérieur. En appliquant les régles du bioclimatisme, ces pièces pourront aussi jouer un rôle dans le chauffage des appartements.

-installer, au contraire, sur les façades nord, une protection thermique extérieure supplémentaire. Cette seconde "peau" ne souffrira pas de ponts thermiques. 

Le résultat économique pour les habitants sera une diminution de leur factures de chauffage.

2-Faire de ces immeubles des producteurs d'énergie:

L'objectif est double: participer à la production du mix énergétique dont va avoir besoin la France de demain; mais aussi faire entrer ces immeubles dans un circuit de production économique dont les bénéficiaires seront les habitants de ces quartiers.

Les immeubles dans les cités ont d'immenses façades et dominent le paysage. On peut donc envisager d'installer des capteurs photovoltaïque sur les façades correctement exposées ou sur certains toits. On peut mettre sur les toits, et le long des façades les plus exposées au vent, des mini-éoliennes. 

Ces équipements seront acquis par les bailleurs avec des prêts à long terme. Car les recettes de la vente de l'électricité seront partagées : une partie remboursera le prêt, l'autre partie sera donné aux habitants. Ce complément de revenus, certes symbolique, donnera du sens à ces équipements pour les habitants.

 3-Comment financer ces opérations?

Dans le contexte économique actuel, il paraît de plus en plus difficile de dégager des capitaux publics pour ces quartiers. Il faut donc envisager d'autres méthodes de financement. En voici deux:

-quand cela est techniquement possible, on peut réhausser l'immeuble et lui rajouter deux ou trois étages en matériaux légers. La vente de ces appartements nouveaux va créer de la mixité sociale et permettre de financer l'installation de la nouvelle "peau" autour de l'immeuble.

-le financement de la rénovation thermique des bâtiments par une fiscalité environnementale originale : les contributions incitatives. Il s'agit de rajouter une petite contribution payée par les propriétaires. Le produit de cette taxe leur sera redonner exclusivement quand ils feront des travaux d'isolation ou de production d'énergie.

4-Installer des activités économiques au sein des cités : l'exemple des fermes urbaines.

Plutôt que de dynamiter certaines tours et barres, transformons les en fermes urbaines. On peut aussi installer ces fermes sur les toits des immeubles. Les avantages de ces activités sont multiples :

-elles fournissent du travail aux habitants (maraîcher, éleveur, vendeur, ...)

-elles permettent le recyclage des déchets organiques des habitants (les représentations courantes font de ceux-ci des personnes peu préoccupées par l'écologie.  Ils ont, il est vrai, d'autres priorités économiques. Mais leur conscience du problème n'est pas moins importante que chez d'autres publics).

-elles permettront aux habitants de reprendre en main leurs destinés et de sortir du fatalisme où ils se trouvent englués.

Pour l'opinion publique, l'image de ces quartiers est foncièrement négative. Et aucune piste ne se dessine pour en sortir, sauf à croire en un hypothétique retour de la croissance. Un urbanisme volontariste, comme celui que je propose, permettra de sortir, par le haut, de cette impasse.

De plus, cela permet de recycler des lieux et des espaces, bloqués depuis des décennies, dans une dynamique plus écologique, offrant de réelles perspectives économiques.

(*) Il y travaille depuis 20 ans, en contact direct avec les populations.

source de l'image : karsavox.com

Dans une interview récente (*), le tonitruant architecte Rudy Ricciotti tire à boulets rouges sur les normes environnementales. A propos du label HQE, il dit: Ce qui est grave, c'est que ces normes sont le résultat de lobbyings industriels et les bureaucrates, l'ombre portée de ce dispositif nécrophage. Prenez l'exemple de la réglementation thermique : elle ne fait que promouvoir davantage de machinerie et de suréquipement. Soufflez plus d'air dans des conduits pour l'aspirer plus est devenu le projet  révolutionnaire et romantique de tout bâtiment public ... L'indifférence générale à cette inflation réglementaire est critiquable mais compréhensible : elle permet de renouveler le champ existentiel de nombreux parasites....

Basta, les normes! j'avais proposé dans un rapport à Jean-Louis Borloo de ne donner comme seule contrainte qu'une consommation maximale d'énergie de 50 kWh/m2/an, pour laisser ensuite les propriétaires ou les constructeurs imaginer des solutions non normatives. Evidemment, on m'a ri au nez. L'inflation réglementaire a pour corollaire l'inflation consumériste.

Je souscris complètement à ces propos. Dans un autre article, j'avais pris un exemple qui montrait l'absurdité de ce système de normes.

Ricciotti explique le succès de ces politiques absurdes par le lobbying industriel. Il a probablement raison mais leur développement en France, où le lobbying n'est pas plus important qu'ailleurs, a d'autres causes.

Deux autres acteurs viennent renforcer le succès des normes urbanistiques.

D'abord, le(s) législateur(s). Dans notre pays, celui-ci pense souvent qu'il peux agir sur le réel en imposant des textes de lois précis. C'est une illusion dans de nombreux domaines, et particulièrement dans celui de l'urbanisme, où chaque bâtiment dépend de son environnement, de ses matériaux et de ... la culture et l'histoire de ses habitants. Ricciotti a raison : il faut imposer un seuil de 50 kWh/m2/an et laisser les acteurs urbains trouver des solutions à une situation qui est toujours singulière.

Ensuite, le haut fonctionnaire. Par les décrets, arrêts et circulaires d'application de la loi, celui-ci vient préciser, rigidifier et complexifier le dispositif législatif. Ayant la même maladie que le député, l'ingénieur des ponts et chaussée ou le polytechnicien, est profondément convaincu de sa supériorité intellectuelle et morale. Il ne fait pas confiance au citoyen ordinaire. Il aggrave alors le problème et met l'architecte et  le propriétaire devant des choix absurdes et coûteux. 

Le plus grave, dans ce processus, est la paupérisation croissante de nombreux propriétaires, à commencer par l'Etat et les collectivités territoriales, lourdement endettés. Les normes ne se contentent pas de contraindre, elles ont un coût absurde pour un pays en crise. 

Le raisonnement du personnel politique est, à ce sujet, à courte vue.  Penser que les normes créent des emplois et qu'il faut les maintenir, malgré leur absurdité, pour ces raisons, est une grave erreur. Car l'argent englouti dans cette "tuyauterie" absurde limite les possibilités de rénover rapidement l'urbain existant.

La moindre rénovation est soumise à de nombreuses normes contraignantes. Son coût, devenu astronomique, décourage le propriétaire qui préfère mette son argent dans  un voyage ou l'achat de biens de consommation. 

La conséquence de ce découragement ? La rénovation thermique des bâtiments avance à la vitesse de l'escargot alors que la précarité énergétique s'étend chaque année un peu plus. Ce phénomène participe au ralentissement économique qui devient aussi un ralentissement de la lutte contre le réchauffement climatique. Les normes participent ainsi à la crise généralisée que nous vivons.

Aujourd'hui, le personnel politique, celui qui donne l'impulsion et la philosophie générale de l'action publique, est pleinement responsable de cette situation. La lecture des pages potins, news et petites phrases de vos journaux ou magazines préférées ne sont pas rassurantes sur ce point: le personnel politique consacre 95% de son temps, à faire de la politique politicienne. Il lui en reste 5% pour réfléchir et prendre du recul, c'est bien peu pour trouver des solutions intelligentes à une société qui part progressivement à la dérive emportée par les crises économiques et environnementales qui la menace.

(*) Télérama du 3 décembre

Daniel Jagline, auteur du blog vers un avenir durable et partagé et fidèle lecteur me fait le commentaire suivant:

"Vous faites du rehaussement des immeubles comme un cheval de bataille, je pense que cette solution semble effectivement très intéressante,mais serait-elle possible et réalisable techniquement dans un nombre de cas significatifs, je crains que nombres de contraintes techniques ne viennent entraver de telles réalisations."

Excellente question car cette idée du réhaussement des immeubles, appelé aussi surélévation, peut sembler un doux rêve irréaliste d'un poète écologiste planant. Je veux donc vous montrer qu'il s'agit, au contraire, d'une proposition sérieuse et réaliste.

D'abord, si il s'agissait d'un délire irréaliste, il n'existerait pas d'entreprises qui se lancent dans ce secteur. Or, on commence à voir des cabinets d'architectes ou même des entreprises spécialisées qui proposent ces solutions. 

Ensuite, si il s'agissait  d'un doux rêve écologiste, le personnel politique ne s'en préoccuperait pas. Or, en février dernier, le député socialiste Jean-marie Le Guen proposant 11 mesures pour répondre à la crise du logement, incluait le développement du "foncier aérien", proposant de changer les règles de la majorité  en copropriété afin de favoriser la surélévation.

Depuis 2009, le canton de Genève s'est lancé dans la surélévation, d'un ou deux étages, des immeubles. Cette loi permet de répondre à la pénurie du foncier au bord du lac Léman. On a encore peu de recul sur cette expérience qui doit permettre de construire, sur 5000 immeubles, plus de 10000 logements supplémentaires dans une ville qui compte 250000 habitants.

Techniquement parlant, il est préférable de construire les réhaussements en ossature bois (le bois est cinq fois plus léger que le béton). Si on réalise les murs en béton de chanvre,   on peut espérer monter deux étages supplémentaires. On pourra aussi réaliser ces murs en paille, encore plus léger et rajouter encore un ou deux étages. Ces trois matériaux ont un autre avantage : ils constituent des pièges à carbone stabilisées qui faciliteront la lutte contre les émissions de carbone.

Si on travaille la surélévation pour la rendre autonome du point de vue énergétique (habitat passif, production électrique en petit éolien et photovoltaïque) et en limitant les réseaux (pas de conduite gaz, toilette sèche ...), on limite les surcoûts que peut entraîner la complexité de rajouter des réseaux à un bâtiment plus ancien construit avec des normes moins exigeantes.

Enfin, je défend la présence d'un toit végétalisé pour plusieurs raisons :

-il s'agira d'un nouvel espace de vie, en hauteur, ensoleillé. Il faudra rendre obligatoire la présence d'une terrasse partagée par les habitants. Le reste du toit peut être végétalisé avec une contrainte importante liée au poids de ce type de toiture. La couverture devra rester inférieur à 10 cm d'épaisseur pour ne pas alourdir de manière inconsidérée la surélévation: soit un poids inférieur à 60 kg par m2, équivalent à celui d'un toit en tuile ou en ardoise. 

La végétalisation permet d'améliorer le confort d'été (mais pas le confort d'hiver car l'isolation de la terre est faible). Elle facilite la rétention de l'eau de pluie. Elle permet la création de nouveaux écosystèmes qui ramène la nature en ville.

Conclusion: la surélévation est un des moyens qui permettra de favoriser la densification des villes et de lutter contre la crise du logement. L'exemple de la ville de Genève montre que le potentiel d'augmentation des surfaces bâties permettra de limiter la pression foncière et offrira des possibilités de résorber le déficit de secteurs constructibles.

Comment lutter à la fois contre la crise du logement? L'augmentation du prix de l'énergie? Le réchauffement climatique? En développant les techniques de réhaussement des immeubles dans les villes. Illustration avec un cas concret.

1-Un exemple concret de surélévation:

Le Saint-Bruno est un petit immeuble du treizième arrondissement de Marseille. Construit au début des années 70, ce bâtiment de 4 étages rassemble 16 appartements pour une surface habitable utile de près de 500 mètres carrés. Comme la grande majorité des immeubles construits à cette époque, il s'agit d'une véritable passoire thermique. La moitié des habitants étant propriétaires, ils se retrouvent dans une impasse : étranglés par les coûts croissants de l'énergie, ils ne peuvent quitter leur logement à cause des prix élevés de l'immobilier dans la cité phocéenne.

La solution à leur problème va être un projet de réhaussement de leur immeuble. Il s'agit de l'agrandissement de la résidence Saint-Bruno qui va gagner deux étages pour 6 grands appartements supplémentaires. 

Constitué en Société Civile immobilière, les copropriétaires, avec l'aide d'un architecte, vont monter leur projet et vendre, sur plan, ces six appartements. Les sommes récoltées (environ 10 millions d'euros aux tarifs actuels de l'immobilier marseillais) vont permettre non seulement le réhaussement et la construction des six appartements mais aussi la rénovation complète de l'immeuble, qui va en faire un immeuble passif, produisant davantage d'énergies qu'il en consomme. Illustration avec les différentes étapes de sa reconstruction.

Le nouveau Saint-Bruno constitue un ensemble de six étages.  L'ancien immeuble va gagner en épaisseur : on installe autour une armature en lamellé-collé qui va aider à supporter la construction supplémentaire: les vides entre ces poutres vont être comblés par une isolation par l'extérieur (en brique de chanvre par exemple, un matériau qui combine efficacité thermique, prix doux et faible émission de CO2). L'ensemble final va constituer un immeuble homogène : les façades ne permettront plus de distinguer les étages anciens de la surélévation.

On pourra profiter de ces travaux, si le budget le permet, pour changer certaines ouvertures anciennes de manière à tenir compte des techniques du bioclimatisme, souvent oublié par les architectes des années 70: larges baies ouvertes au sud, zone tampon au nord, ...

Pour devenir un bâtiment passif, on doit revoir tout le système énergétique du bâtiment : installation de chaudière collective au bois ou connexion à un réseau de chaleur, panneaux photovoltaïques en façade, mini-éolienne sur les toits, généralisation des LED pour l'éclairage.

Pour le toit, souvent coûteux dans une construction, il sera préférable d'opter pour un toit plat couvert en grande partie par de la terre. Celle-ci constitue un excellent isolant thermique. Ce toit pourra avoir différents usages :

-terrasse utilisé pour recevoir, chaque copropriétaire en ayant l'usage alternativement avec un barbecue collectif.

-zone de jardin potager, entretenue par certains copropriétaires; avec composteur pour le recyclage des déchets organiques des habitants.

Le toit plat, devenu un lieu de vie, pour les habitants de l'immeuble, constitue une motivation supplémentaire : ils vont y gagner aussi en qualité de vie. 

Avec 10 millions d'euros, les copropriétaires ont les moyens d'équiper leur immeuble de toutes les technologies modernes permettant à la fois d'accroître leur confort et de limiter les consommations d'énergies. 

2-Avantages de la surélévation:

De nombreux urbanistes insistent sur la nécessité d'augmenter la densité dans les villes. D'ici 2030, il faudra construire des millions de logements en France pour répondre à la pénurie actuelle causée à la fois  par la croissance démographique et les recompositions familiales. Seule la densification permettra d'éviter un étalement urbain néfaste à de nombreux points de vue (concurrence avec l'agriculture, engorgement de l'accès aux villes, pollution, coût des infrastructures...).

Or, cette densification ne pourra plus reposer à l'avenir sur les changements d'affectation des sols. Aujourd'hui, l'essentiel des nouvelles constructions en zone urbaine se fait sur des friches industrielles.  La rareté croissante de celles-ci contribue à l'accroissement des prix de l'immobilier.

La généralisation des surélévations pourra faire cesser la pression foncière et donc favorisera une accalmie des prix. C'est l'espoir retrouvé de construire des logements permettant de répondre à la pénurie actuelle. C'est aussi, on vient de le voir avec l'exemple du Saint-Bruno, la possibilité de financer la rénovation thermique des bâtiments anciens, rénovation indispensable si on veut réduire de manière significative nos émissions de gaz à effet de serre.

Certes, dans une société française, longtemps dominée par le rêve du pavillon dans les campagnes, le projet de surélever les immeubles pourrait paraître étouffant à certains. Mais l'installation de toits plats et végétalisés, devenus des lieux de vie, ouvert à tous les habitants, aura au contraire l'avantage de permettre la jouissance concrète de la nature, au coeur des projets de réhaussement des bâtiments.

Surélever les immeubles actuels peut paraître une utopie inventée par de doux rêveurs écologistes. C'est en fait tout le contraire : c'est une idée concrète, réaliste et audacieuse, une solution pertinente à nos crises contemporaines.

3-Que faut-il faire pour que cela marche?

Crise financière et économique oblige, le personnel politique cherche à faire redémarrer l'économie. Il a donc intérêt à développer les projets de réhaussement. Quelles politiques publiques vont les favoriser?

Il faut d'abord changer les règles d'urbanisme qui limitent les coefficients d'occupation des sols (C.O.S.) et imposent des places de stationnements supplémentaires si on construit un nouveau logement.  Augmenter les COS de manière générale pour un quartier demande simplement de la conviction politique.

C'est différent pour les places de stationnement. L'importance de la voiture individuelle a entraîné cette règle absurde qui signifie, à terme, l'engorgement généralisé de nos rues. Elle est d'ailleurs très impopulaire car elle limite fortement les projets des propriétaires. La supprimer faciliterait les réhaussements et permettrait de relancer les réseaux de transport en commun et le partage des véhicules individuels. 

Le principal frein à la surélévation des immeubles va être l'accord des copropriétaires. Il est nécessaire aujourd'hui d'avoir l'unanimité de leurs voix (sauf dans un périmètre de droit de préemption urbain où la majorité des voix est requise).

Comment convaincre les propriétaires louant leurs appartements? Ceux-ci ne payant pas le chauffage n'auront en effet aucun intérêt immédiat à accepter le projet. Il faut donc changer les règles de copropriété en facilitant la prise de décision, en donnant davantage de poids aux propriétaires habitants sur place.

Il est essentiel aussi que seule la SCI constituée de tous les copropriétaires puissent réaliser la surélévation. Elle le fera alors au bénéfice de tout l'immeuble et non au profit d'un promoteur. La rénovation complète du bâtiment et le toit plat seront d'autres motivations pour les copropriétaires.

Le toit plat, lieu de vie, utilisé par tous les habitants permet d'éviter la privatisation des espaces les plus hauts, recherchés pour leur ensoleillement. Chaque habitant peut profiter d'un nouvel espace de vie.

Conclusion: Surélever les immeubles constitue une politique publique pertinente concrète et volontariste. Avec la démarche que nous proposons, tout le monde y gagne : les anciens habitants peuvent financer la rénovation de leur appartement, le secteur du bâtiment gagne des marchés et relance l'emploi, les urbanistes y trouvent une solution originale aux problèmes de la ville contemporaine.

Pour en savoir plus:  

Comment se débarrasser de la bulle immobilière? Lutter contre la pénurie de logement en France?    L'élévation des immeubles semble une stratégie urbanistique efficace . Il faut pour cela revoir la fiscalité de manière à inciter les copropriétaires à agir.

On pourra alors transformer les immeubles haussmaniens des centres villes. Il faudra considérer l'immeuble de demain comme un véritable écosystème. Il faudra examiner leur système d'assainissement, transformer leur toit en ferme urbaine ou revoir les normes énergétiques existantes. 

Un particulier construit sa maison positive (produisant davantage d'électricité qu'elle n'en consomme), installe un système de récupération et de gestion qui rend sa maison 100% autonome en eau et en électricité. Pourtant, quand ce particulier demande à bénéficier du label BBC, pourtant largement moins exigeant, il ne l'obtient pas.

Pourquoi? Parce que l'organisme certificateur estime qu'un insert ne peut chauffer que 110m2. Or, la maison fait 143m2! On demande donc au propriétaire d'ajouter des convecteurs électriques supplémentaires pour les 33m2 qui reste! Refus net de l'intéressé ! La maison n'aura donc pas le label ! Pourtant avec des murs porteurs en béton cellulaire de 50cm et une utilisation intelligente du bioclimatisme, son niveau d'isolation thermique est largement supérieure aux immeubles en BBC.

Cette histoire, racontée dans le numéro de septembre 2011 de l'excellente revue la Maison écologique, est particulièrement significative des limites du système de labelisation à la française.

Pour permettre l'adaptation progressive des professionnels du bâtiment et ne pas accroître les coûts, le système des normes a été conçu pour évoluer progressivement vers une réduction significative de la consommation moyenne des logements. On en est donc à la RT 2005, on va passer à la RT2012. Mais ce système ne s'applique qu'aux logements neufs.

Or, le renouvellement du parc se fait très lentement. Pour la France, on estime qu'il est de 1% par an. A ce rythme, en 2040,il restera entre 30% et 40% de logements antérieurs à 1975, généralement très énergivores. Sans compter qu'une part importante des "nouveaux" logements en seront à la RT2005.... complétement dépassés à ce moment là !

Tout en conservant ce système de normes, pourquoi ne pas envisager d'autres stratégies permettant d'accélérer la mutation du parc immobilier?

Nous  proposons la démarche suivante: développer dans l'ancien la maison et l'immeuble positifs, consommant moins de 50 kWhep/m3/an et qui couvrent leurs besoins par des énergies renouvelables intégrées aux bâtiments (photovoltaïque, solaire thermique, petit éolien).

Pas de normes précises et contraignantes, mais une seule exigence : produire davantage que ce que l'on consomme. C'est un double avantage : une totale liberté de conception et la nécessité de travailler prioritairement sur la sobriété énergétique générale du bâtiment, donc sur son économie globale.

C'est très motivant pour les propriétaires, car une fois le statut de maison positive atteint, on voit les factures de consommation fondre comme neige au soleil !

Comment inciter concrètement  les propriétaires à se lancer? Par une double mesure:

-instaurer une contribution incitative au sein de la taxe foncière, payée par tous les contribuables, sauf ceux qui ont atteint le niveau maison positive (facilement vérifiable par le ratio consommation/production)

-développer la rénovation des bâtiments par élévation/rehaussement qui permet de dégager de l'argent pour permettre d'atteindre ce niveau. Cela permet aussi de favoriser la densification des espaces urbains, densification obligatoire si nous voulons maîtriser les enjeux de l'urbanisme du XXIéme siècle.

En développant ces stratégies, on dépasse la logique des normes réglementaires très contraignantes, lourdes à mettre en place, pour une efficacité limitée. On donne aussi davantage de liberté aux acteurs (propriétaires, constructeurs) pour agir et prendre des initiatives. Et aussi, on met la recherche de la sobriété au coeur de la réflexion sur nos maîtrises de l'énergie. Enfin, on sort d'une logique sectorielle, où on traite le problème de l'énergie comme une entité à part, pour l'intégrer dans une logique globale où ce problème doit être traité en relation avec celui de l'emploi, des territoires et de l'urbanisme.

Pour aller plus loin: voir d'autres articles de la catégorie  habitat urbanisme déchets

Il y a ensuite la mauvaise qualité de l'isolation des logements anciens, des appareils de chauffage énergivores, des systèmes collectifs d'assainissement et de collecte des déchets qui ont atteint leur limites, des réseaux d'adduction d'eau et de collect des eaux pluviales de plus en plus coûteux.

Comment faire évoluer un système d'organisation urbaine  à bout de souffle? Comment financer ces évolutions?

Les fausses solutions:

La construction d'éco-quartier modèle est une illusion : coûteux, consommateur d'un foncier devenu rare, cette méthode n'est pas transférable aux anciennes constructions.

Les politiques classiques d'incitation fiscale atteignent leurs limites coincées entre les coûts croissants de l'immobilier et la chasse aux niches fiscales imposée par les déficits. 

Les politiques volontaristes de constructions de logements sociaux seront, à leur tour, freinées par la conjonction de la rareté du foncier et de déficits restreignant les marges de manoeuvres budgétaires.

La solution proposée:

Le développement de la surélévation des immeubles existants permet de sortir des contraintes énumérées plus haut. Il s'agit de rajouter, après renforcement, un à trois étages, aux immeubles existants. Ces rajouts, utilisant des matériaux légers et locaux (bois, paille, ...) permettent à la fois de créer de nouveaux logements, de financer ces travaux par vente de ces nouveaux appartements, mais aussi de rénover complètement les anciens logements (isolation par l'extérieur, modes de chauffage, équipements, bâtiment à énergie positive...).

Le toit de ces immeubles, après reconfiguration complète, va être utilisé pour produire de l'énergie (soleil et vent) ou pour y installer des jardins et de l'assainissement biologique.

La surélévation de l'immeuble permet aussi en effet de financer la transformation de l'immeuble pour en faire un écosystème indépendant qui assure une partie de sa production énergétique comme de la gestion de ses flux (eau usé, eau propre, électricité, chaleur).

La surélévation des immeubles devient aussi un moyen d'échapper à la saturation du foncier et de relancer le secteur du bâtiment.

Les outils politiques:

Pour mettre en place cette politique de surélévation, le législateur doit se doter de nouveaux outils:

-la relance des Plans Locaux d'Urbanisme, en modifiant les COS existants.

-l'évolution de la taxe foncière différenciée et incitative 

-l'évolution de la copropriété et, particulièrement, du rôle du conseil syndical avec la possibilité de création de SCI associée à une copropriété existante.

Pour aller plus loin:  habitat urbanisme déchets

Depuis l'antique Rome, les humains ont utilisé la superposition des habitations pour concentrer en un même lieu les citadins. L'immeuble n'a été jusqu'ici que cette simple superposition. A l'avenir, l'immeuble devra avoir des fonctionnalités plus variées. Il deviendra un véritable écosystème complexe pour le confort de ses habitants.

Quelques précisions préalables:

Dans cet article, nous ne nous intéresserons pas aux constructions neuves, qui répondent à d'autres objectifs, qui sont laissées à la créativité des architectes et qui, surtout, seront limitées par la densité actuelle des agglomérations. 

Nous nous interrogerons plutôt sur la transformation des immeubles existants qui devront répondre à des exigences et à des contraintes nouvelles à cause des nouveaux enjeux économiques et écologiques. Cette transformation ne pourra se faire que sur des immeubles ayant des fondations et une structure en béton armé.

Phase 1 de la transformation, la surélévation:

Dans un premier temps, il s'agira de surélever l'immeuble de un à trois étages supplémentaires. Pour ne pas alourdir excessivement la structure, cette élévation se fera avec des matériaux légers, probablement avec une ossature bois, il faudra aussi prolonger les éventuels ascenseurs et revoir les cages d'escaliers.

Quels sont les objectifs de cette surélévation? D'abord et surtout pour les copropriétaires, de financer l'opération de transformation de leur immeuble. En effet, les nouveaux appartements seront vendus au profit de la copropriété qui pourra alors financer les autres chantiers de la transformation.

Mais plus globalement, les surélévations vont permettre de répondre à des objectifs politiques : lutter contre la pénurie de logements, participer à la relance du secteur de la construction (et donc de l'économie française), dépasser le problème de la manque de disponibilité de terrains à bâtir, limiter l'inflation des prix de l'immobilier, favoriser la densification plutôt que l'étalement urbain.

Rendre possible ces surélévations va nécessiter des outillages politiques, juridiques et fiscaux nouveaux: permettre à l'assemblée générale des copropriétaires de prendre ce type de décision, aider fiscalement ceux qui se lanceront, revoir les Plans Locaux d'Urbanisme, changer éventuellement les Coefficients d'Occupation des Sols. Il faudra vérifier aussi que, en terme de sécurité et de fiabilité technique, l'opération soit possible. Il faudra parfois rajouter, à l'extérieur des immeubles existants, des fondations et des piliers de soutènement supplémentaires.

La surélévation étant programmée, la vente des nouveaux appartements va permettre de financer la transformation en profondeur de l'ancien immeuble pour lui permettre de répondre à de nouveaux objectifs et à de nouveaux enjeux.

Phase 2: l'aménagement des hauts de l'immeuble

Le nouvel ensemble construit va posséder un toit. Mais on choisira d'y installer un toit horizontal ayant une couverture végétale. 

Cette couverture végétale (20 à 40 centimètres de terre) va permettre l'isolation thermique haute du bâtiment. Elle aura d'autres objectifs :

- d'abord participer à l'assainissement de l'eau usé produite par les habitants: si l'immeuble est équipé de toilettes sèches, le traitement des eaux grises nécessite 2 mètres carrés par habitant d'un système d'assainissement végétal qui traitera les eaux rejetées. L'installation d'un système de ce type sur le toit permettra de traiter les eaux grises des habitants, de réduire leurs taxes d'assainissement et la charge des systèmes d'épuration collectif.

-ensuite, de produire des légumes pour les habitants. Certains d'entre eux, ayant une passion, des loisirs, de la disponibilité pourront s'en charger. Le toit deviendra alors un lieu de vie et d'échange. Les légumes seront produites dans une serre amovible, chauffée l'hiver par la récupération des calories de la ventilation mécanique collective.

-Le toit pourra aussi avoir une terrasse à disposition des copropriétaires qui voudraient y faire un apéro ou un repas.

-si la structure le permet, on pourra, sous la couverture végétale, incorporer une sous-dalle de 10 à 20 centimètres de haut. Etanchéifiée, elle constituera un réservoir d'eau supplémentaire.

Phase 3: l'aménagement des sous-sols

On pourra envisager à terme une évolution des sous-sols. Si, comme il est probable, dans les décennies à venir, la voiture individuelle pour chacun, devienne de plus en plus rare, il faudra envisager une nouvelle affectation pour les box individuels servant jusqu'à maintenant de garage. Rachetés par la copropriété, ils pourront être transformés :

-en station autolib' équipé éventuellement de voitures électriques à disposition des occupants de l'immeuble.

-en réservoir d'eau pluviale enterré

-divisés en cave individuelle

-en composteur collectif recueillant les déchets verts des habitants et les selles de ceux-ci

-à terme, si la technologie se généralise, en réservoir d'hydrogène couplé à une pile à combustible permettant de produire de l'électricité à la demande.

Phase 4: la peau et l'énergie

La motivation principale de la transformation/surélévation par ses propriétaires sera de limiter les dépenses d'énergie. Il faudra donc d'abord augmenter l'isolation du bâtiment, probablement par une isolation collective par l'extérieur, qui permettra de diminuer la déperdition thermique du bâtiment et peut-être d'en faire un bâtiment  à énergie positive. 

Il faudra aussi changer  l'évolution des modes de chauffage et trouver la meilleure solution à la fois thermique et financière selon les caractéristiques de l'immeuble (climat régional, orientation du bâtiment, type de chauffage antérieur, ...).

Dans tous les cas, la récupération des calories dégagées par la ventilation mécanique collective sera envisagée à destination des serres du toit mais aussi sa redistribution dans les parties du bâtiment les plus exposées (au nord ou au rez-de-chaussée).

L'immeuble pourra aussi produire sa propre énergie électrique en utilisant les technologies suivantes :

-installer des panneaux photovoltaïques sur une partie du toit ou sur les façades sud

-installer des chauffeaux solaires si la production d'eau chaude est collective

-installer des éoliennes de toit ou plutôt des éoliennes verticales installées à l'extérieur des façades sur les murs exposés aux vents dominants, les installations étant dimensionnées et choisies pour bénéficier de l'effet venturi

-utiliser la circulation de l'eau entre le haut et le bas du bâtiment pour produire de l'électricité avec une micro-turbine/pompe quand l'eau descend du réservoir haut vers le réservoir bas.

Phase 5: l'usage de l'eau

L'immeuble sera équipé d'un deuxième circuit d'eau, d'eau grise, non potable. Ce réseau récupérera les eaux grises (douche, machine à laver, eau du robinet) produite par les habitants, les traitera dans son propre circuit d'assainissement installé sur le toit, transférera ces eaux traitées dans les réservoirs installés dans la sous-dalle et dans les sous-sols. Ces eaux sont utilisées alors comme eau d'arrosage pour les plantes et, si l'évolution de la réglementation sanitaire le permet, pour d'autres usages (machine à laver, douche) etc... 

Bien entendu, les réservoirs récupéreront aussi les eaux pluviales excédentaires.

Ce système permettra de limiter énormément la consommation d'eau potable mais aussi les volumes d'eaux usées qu'il faudra traiter. Les habitants de l'immeuble s'y retrouveront sur leurs factures d'eau potables et sur leurs avis de taxes d'assainissement. Mais les agglomérations, qui arrivent de moins en moins à traiter et à recycler correctement les eaux usés, s'y retrouveront aussi.

Quant aux sociétés des eaux, elles devront transformer leurs activités, s'intéressant à l'installation et à la maintenance d'installation locale et naturelle de phytoépuration plutôt qu'aux anciennes installations communales de traitement chimique des eaux.

Conclusion:

Quand on envisage le futur écologique de l'urbanisme, nous avons tendance à imaginer deux choses :

-la maison individuelle écologique: or, celle-ci est peu probable. Construite en périphérie des agglomérations, son écologie est incompatible avec les coûts croissants des transports périurbains. De plus l'équipement d'une maison individuelle en écosystème complet (énergie, traitement des eaux, etc...) sera très coûteux pour son propriétaire alors que les frais seront répartis dans un immeuble.

-l'immeuble futuriste et l'écoquartier sortant tout neuf de terre:  nous avons de moins de terrains disponibles pour les construire. L'écoquartier neuf construit sur un terrain vague est un concept hérité de notre vision de l'urbanisme du XXéme siècle : le maire crée une ZAC et on construit un quartier entier dessus. Mais ces vastes terrains disponibles n'existent plus ou sont situés dans des périphéries qui les rendent inutilisables.

L'avenir réel de l'urbanisme écologique se situe plutôt dans nos immeubles existants. Soit ils sont réellement trop vieux et inadaptés aux contraintes de notre siècle et ils devront être abattus pour être reconstruit complétement. Soit ils devront être surélevés et équipés en conséquence.

Ces chantiers vont constituer une formidable opportunité économique, urbanistique et écologique pour nos sociétés.   

Pour en savoir plus:

Comment nourrir 9 milliard d'hommes?

La transformation d'un immeuble haussmanien à Paris. une méthode de relance économique

La pénurie de logement en France : quelles solutions?

Comment se débarrasser de la bulle immobilière?

Commentaires:

Quelques réactions aux commentaires  et critiques de mes lecteurs:

-"cela va coûter très cher", "cela va ruiner certains copropriétaires": non, car la surélévation va financer la totalité des travaux. Prenons un petit immeuble de 4 étages avec 4 appartements de 100 m2. Si on rajoute un étage et un appartement qui, à Marseille, dans le neuf, vaut plus de 250000 euros, le prix de revient de la surélévation étant de la moitié de cette somme, il reste 120000 euros à investir pour l'immeuble, l'installation d'une isolation, seconde peau étant d'environ 60000 euros, il reste de quoi faire. 

Quant au financement, il y aura un crédit relais pour que cela ne coûte rien aux copropriétaires qui seront gagnants ensuite en terme de dépenses énergétiques.

-"c'est un rêve naïf, c'est n'importe quoi": il ne s'agit pas d'un projet d'architecte précis mais de pistes de réflexions pour nous aider à bâtir et à avancer dans le futur.

-"remonter les eaux usés sur le toit est une dépense inutile, utiliser les surplus d'eau pour produire de l'électricité est d'un rendement ridicule." Il ne s'agit plus seulement de technologies "rentables" mais d'un ensemble complexe formant un système. On va utiliser les pompes et alternateurs de manière différenciés selon les périodes. En période de surplus de production électrique, on utilisera la pompe pour remonter les eaux usés, en période de pénurie de production électrique, on va utiliser l'eau accumulé dans les hauts de l'immeuble pour produire un petit peu plus d'électricité. Je reviendrais sur cette question dans d'autres articles.

L'augmentation immédiate des prix du gaz et de l'électricité, les prévisions d'accroissement inexorables des tarifs dans les décennies à venir, doivent nous interroger : si l'énergie augmente ainsi, que pouvons-nous faire pour en sortir?

Et le chauffage des maisons et appartement n'est pas le seul domaine d'inquiétude. Concernant les prix du pétrole, le passage au-dessus de 100 dollars le baril semble définitif et préfigure de nouvelles hausses. Le prix des matériaux issus du sous-sol (acier, aluminium,ciment, terres rares, ...) ne cesse de croître. Pendant longtemps le discours institutionnel français pouvait se gargariser de l'utilisation d'une ressource abondante et bon marché, l'uranium. C'est maintenant bien fini : les chinois (qui mettent en service une centrale nucléaire par mois) et Al-Qaida au Maghreb islamique qui menace nos approvisionnement au Sahel vont rendre l'achat d'uranium de plus en plus coûteux.

En définitive, toutes les ressources sur lesquels nous avions bâties notre prospérité sont menacées. Les économistes vont se déchirer pour savoir quels sont les racines de cette catastrophe : le libéralisme? la spéculation? la rareté et la concurrence économique dans une planète finie?

Mais est-ce bien là le débat le plus important? En effet, ce phénomène menace de nous ruiner en rendant insupportable les charges pesant sur les ménages et la collectivité. La balance des paiements et la balance commerciale de la France (55 milliards d'euros cette année) déjà gravement déficitaires à cause du pétrole risquent de continuer à plonger. La ruine à moyen terme nous menace. Aussi, plutôt que de chercher les causes du mal,  il semble plus urgent de se demander comment sortir de ce piège dans lequel nous sommes entrés.

Or, il n'y a qu'une double alternative : utiliser des ressources renouvelables et faire des économies.  Pendant longtemps, et encore aujourd'hui pour une majorité de nos contemporains, les techniques et les projets  de constructeurs écologiques ont passés pour d'aimables plaisanteries de doux rêveur vivant à la bougie en élevant des chèvres. C'était considéré comme fantaisiste et irréaliste, loin de l'économie "réelle" et "sérieuse" qui dégageait, "elle" de la richesse.

Et pourtant, retenez bien les noms de ces techniques :  la maison passive qui produit davantage d'énergies qu'elle n'en consomme, l'utilisation du chanvre ou de la paille dans la construction, la récupération d'eau de pluies ou de la chaleur de l'eau ou de l'air "usé". Elles représentent, parmi d'innombrables autres techniques, l'avenir du secteur de la construction. Elles seront vitales pour créer des emplois et limiter les charges énergétiques des ménages, des entreprises et du pays.

Les enjeux de ces techniques concernent le logement neuf mais aussi, et surtout, l'ensemble des anciennes constructions. En effet, le renouvellement de l'habitat étant très lent, il faut s'intéresser à l'habitat existant où vive une majorité de français qui doivent payer des factures de gaz, d'électricité ou de fioul. L'isolation par l'extérieur des bâtiments, l'utilisation de sources alternatives de chauffage (le soleil, la biomasse) sont les principales techniques à diffuser. Il s'agit d'un gisement d'emplois considérables. Si ces travaux vont avoir un coût énorme, la création d'emplois et les économies financières qui en sont l'enjeu rendent ces chantiers vitales pour la relance de l'économie française.

Mais les partis et les futurs candidats à l'élection présidentielle sont-ils conscients des enjeux? Il est permis de se poser la question et de s'en inquiéter.

Pour en savoir plus:

la maison écologique

habitat urbanisme déchets

Résultats de recherche

Pour réfléchir à la pénurie de logements actuelle, voici un exemple de densification applicable à Paris, intra-muros.

La transformation d''un immeuble ancien, de 4 à 6 étages, construit au début du XXéme siècle, s'organise, en plusieurs étapes, de la manière suivante:

-Autour de l'immeuble, en tentant de respecter les partis pris architecturaux (corniche, balcon par exemple), sur la façade côté cour comme sur celle côté rue, on va installer une seconde "peau", permettant d'accroître fortement son isolation thermique. A l'intérieur de cette peau, on va installer des poteaux qui vont servir de support aux étages qui vont être rajoutés au-dessus.

-Les étages supérieurs vont être modifiés pour accueillir deux ou trois autres étages supplémentaires, construit en bois (pour leur légèreté), isolés de la même manière. Ces transformations vont être l'occasion, si nécessaire, d'installer ou de modifier l'ascenseur utilisé. Ce rajout de structure sera toléré par le bâtiment d'origine, grâce à sa légèreté et à la structure de soutien contenue dans la peau extérieure.

-Surplombant les étages rajoutés, le toit sera plat et végétalisé. Il supportera aussi des petites éoliennes urbaines à axe verticale et quelques panneaux solaires. Ce toit servira essentiellement à une production maraîchère à destination des habitants de l'immeuble, utilisant leur propre déchets organiques (compost)

-Le rajout de la peau extérieur et le toit végétalisé vont faire de cet immeuble une structure passive, qui n'aura pratiquement pas besoin de chauffage. 

-La production électrique sera assuré par les éoliennes et les panneaux solaires. L'immeuble sera pourvu aussi de réservoir d'eau récoltant l'eau de pluie. Ces réservoirs seront situés dans les sous-sols de l'immeuble et sous le toit végétalisé. Ce double système sera équipé d'un système de pompage-turbinage entre les deux réservoirs qui permettra de "lisser" la production électrique sur 24 heures, en récupérant l'énergie produite la nuit grâce au vent pour alimenter la journée l'alternateur répondant aux besoins électriques des habitants de l'immeuble.

-On pourra aussi adjoindre, lors de la transformation, un deuxième réseau d'eau, récupérant les eaux usés (douche, machine à laver) pour les recycler ou, à si cela semble préférable, équiper l'immeuble de toilettes sèches.

Cette description peut sembler une douce utopie, un rêve d'architecte délirant, au budget sans limite.

Il n'en est rien pour plusieurs raisons:

-la recherche d'autonomie (en énergie, en eau) correspond à des économies dans les dépenses collectives de réseau. Cette autonomisation des habitants de l'immeuble, limitera les investissements pour améliorer des réseaux globaux de plus en plus complexes à construire et à entretenir.

-Devant la croissance des populations et les difficultés de circulation,l 'augmentation du nombre d'étages correspond à la nécessité  de densifier les centres-villes. Il est trop coûteux et trop lent de détruire les immeubles vétustes et d'en reconstruire des nouveaux. Il est préférable de transformer l'existant.

-le coût de ces rénovations peut sembler important mais, dans une ville comme Paris, où l'immobilier est hors de prix, le financement de ces transformations sera assuré en grande partie par la vente des nouveaux appartements des étages supérieurs.

-la rénovation, généralisée et progressive, des immeubles haussmaniens de la capitale sera une formidable opportunité de relance économique. L'adage, "quand le bâtiment va, tout va" s'appliquera une nouvelle fois, avec les milliers d'emplois nécessaires. De plus, elle fournira d'autres revenus et emplois pérennes grâce aux productions énergétiques et maraîchères réalisés sur les toits des immeubles rénovés.

Quelle politique publique, dans ce projet, peut permettre son lancement, son succès, sa généralisation? 

-Il faut d'abord des règles d'urbanisme profondément modifiées et simplifiées, qui assouplissent les multiples règlementations qui s'opposeraient à ce type de projets.

-ensuite, il faut imaginer un système incitatif de financement qui permette d'"amorcer la pompe" des investissements nécessaires. Aujourd'hui, endettés, les pouvoirs publics et les entreprises sont incapables de fournir les liquidités nécessaires pour déclencher ces opérations. 

On aura recours, alors, au système des contributions incitatives, décrites dans un autre article, et adapté à la communauté d'intérêts que constitue les professions du bâtiment. Ce système alimentera le début du financement de ces rénovations, relayé ensuite par la vente des appartements supérieurs. La baisse des coûts, par effet d'économie d'échelles, permettra alors de lancer les mêmes types d'opérations, dans des immeubles de centre-ville de province où le prix de l'immobilier ne permettait pas auparavant de lancer ce type d'opération.

Cette stratégie de relance économique par le bâtiment vert respecte   des principes essentiels pour réussir:

-une majorité d'experts insiste sur le fait que le combat contre les dégagements de gaz à effets de serre se gagnera plutôt par la recherche d'économie que par la production de nouvelles énergies.

-la densification des espaces urbains est un enjeu majeur du siècle dans la mesure où la population continue son augmentation et que les enjeux de mobilité vont devenir de plus en plus tendus.

-le coût des réseaux de toute sorte, entrants (électricité, eau potable, gaz, ...) comme sortants (eau usé, poubelle, ...) ne cesse d'augmenter, alors que les possibilités de financer leur extension ou leur mise aux normes diminuent.

-les politiques urbanistiques traditionnels, qui consistent à reconstruire les îlots vétustes, après rachat, sont beaucoup trop lentes et coûteuses, pour répondre aux défis urbains que nous rencontrons.

-les propriétaires des appartements actuels doivent devenir des acteurs moteurs de ces rénovations, il faut pour cela les inciter fortement à agir par des politiques fiscales qui favorisent le déclenchement de ces opérations et sanctionnent l'inertie et l'attentisme qui prévaut trop souvent.

Les stratégies de reconquête des centre-villes par rénovation et élévation des immeubles existants sont donc parfaitement appropriés aux enjeux qui nous attendent dans les décennies à venir.

Pour prolonger cet exemple, voir les autres articles consacrés à l'habitat et à l'urbanisme.